「気になる中古住宅が見つかったけれど、何から始めればいいのかわからない」
中古住宅の購入を考え始めたとき、多くの方がまず立ち止まるのがこの入り口です。
新築に比べて価格を抑えられ、希望のエリアに住みやすいのが中古住宅の魅力ですが、進め方は新築とかなり違います。特に見落とされがちなのが、物件価格以外にかかる諸費用と、「買った後に不具合が出たらどうなるのか」という保証の仕組みです。
この記事では、購入の流れからお金、そして安心の備えまでを一通り整理します。多治見市・土岐市・瑞浪市など東濃エリアで中古住宅をお探しの方が、失敗せず一歩を踏み出せるよう、地図としてお使いください。
まずは全体の流れをつかむ｜物件探しから引き渡しまで
中古住宅の購入は、大きく6つのステップで進みます。
物件探しから鍵を受け取るまでは、スムーズに進めば1〜3か月程度が目安です。購入後にリフォームを予定している場合は、さらに1〜3か月ほど見ておくと安心です。
中古住宅購入の6ステップ
1資金計画・情報収集（2〜4週間）
物件価格＋諸費用の「総額」で予算を組む。住宅ローンを使うなら事前審査を先に申し込む
2物件探し・内覧（2〜8週間）
必ず現地を内覧し、日当たり・におい・雨漏り痕を確認
3建物状況調査（インスペクション）
任意。建物の状態を専門家が診断
4購入申し込み・売買契約（1〜2週間）
手付金（物件価格の5〜10%程度）を支払い、宅地建物取引士から重要事項説明を受ける
5住宅ローン本審査・融資実行（2〜3週間）
6決済・引き渡し
残金を決済し、鍵を受け取る
この流れは、実は「売る側」の手順と表裏一体です。住み替えで売却も並行して考えている方は、こちらもあわせてご覧いただくと全体像がつかみやすくなります。
見落としがちな「諸費用」はいくらかかる？
中古住宅で最も注意したいのが、物件価格とは別にかかる諸費用です。中古の場合、諸費用の総額は物件価格の7〜10%程度が目安。新築の5〜7%よりやや割高になりやすい点を、最初に頭に入れておきましょう。
たとえば東濃エリアで多い2,500万円の中古戸建てを例に見てみます。
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（税込） | 約89万1,000円 |
| 登録免許税（所有権移転） | 約10〜15万円 |
| 司法書士報酬 | 5〜10万円 |
| 住宅ローン関連費用（保証料・手数料） | 20〜60万円 |
| 火災・地震保険（10年一括目安） | 5〜20万円 |
| 不動産取得税 | 引き渡し後に数万〜数十万円 |
（目安・変動あり。物件や借入条件により異なります）
仲介手数料は法律で上限が決まっており、速算式は「物件価格×3.3%＋6.6万円（税込）」です。2,500万円なら「2,500万円×3.3%＋6.6万円＝89万1,000円」となります。物件価格が400万円を超えるとほぼこの上限額になるため、あらかじめ計算に入れておくと安心です。
「物件が安かった分をリフォームに回したい」という計画は、とても合理的です。中古住宅を買ったあとの外構・リフォームでどこにお金がかかるかは、こちらで具体的にまとめています。
うちの予算だと
どんな物件？
東濃エリアの中古住宅について、費用の見通しから物件選びまで、まずは無料でご相談を承ります。
いちばんの不安「買った後に不具合が出たら？」を解消する3つの仕組み
中古住宅で多くの方が不安に感じるのが、「入居後に雨漏りやシロアリが見つかったら、誰が直してくれるのか」という点です。中古戸建ての「保証」に関わるのが、次の3つの仕組みです。
① 契約不適合責任
引き渡し後に見つかった不具合について、売主が負う責任です。
ここが売主によって大きく変わります。売主が個人の場合は、契約で責任期間を「2〜3か月」に限定していることが一般的です。一方、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）の場合は、宅建業法により引き渡しから最低2年間は責任を負うことが定められています（宅地建物取引業法第40条）。つまり、同じ中古住宅でも「誰から買うか」で安心感が変わってきます。
② 建物状況調査（インスペクション）
国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、建物の劣化状況を客観的に診断するサービスです。
費用は5〜10万円程度。2018年の宅建業法改正により、仲介会社には「調査を実施する専門家をあっせんできるか」の書面提示、重要事項説明での結果報告、契約成立時に建物の状態を双方で確認した書面の交付、という手続きが求められるようになりました。買う側が守られる仕組みが整ってきています。制度の詳細は国土交通省のインスペクション解説ページでも確認できます。
③ 既存住宅売買瑕疵（かし）保険
万一の不具合に、保険金で備える仕組みです。
売主が不動産会社なら保険期間は2年または5年、個人なら1年または5年。仮に売主や検査機関が倒産しても、買主は保険法人へ直接請求できるため、安心度が高い制度です。
中古住宅で使える税制優遇と、東濃ならではの視点
中古住宅でも住宅ローン控除は利用できます。
原則として昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅が対象で、それ以前の物件は耐震基準への適合を証明する書類が必要になります。内覧時には「建築確認日」を不動産会社に確認しておきましょう。
2026年度の税制改正では床面積の要件が緩和され、合計所得金額1,000万円以下の場合に限り40㎡以上で適用対象になりました（所得がこれを超える場合や子育て世帯等の上乗せ措置を使う場合は50㎡以上のまま）。さらに、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅といった質の高い中古住宅は、借入限度額や控除期間13年への拡充も受けられます。
※税制は変更されることがあります。実際の適用可否は最新の情報を国税庁・専門家にご確認ください。
なお、東濃エリアでは親世帯の近くに住みたいというニーズから、完全分離型の二世帯住宅を中古で探す方もいらっしゃいます。二世帯タイプは設備が2つある分だけ物件の見極めが難しくなります。相続したご実家をどうするか迷っている場合も含め、こちらの記事が判断の助けになります。
まとめ｜「建てる」も「売る」も知る林組だからできるサポート
中古住宅の購入は、次の3つを押さえれば、ぐっと安心して進められます。
この記事の要点（おさらい）
●①流れをつかむ：物件探しから引き渡しまで6ステップ／1〜3か月が目安
●②諸費用を総額で見積もる：物件価格の7〜10%程度。仲介手数料は「物件価格×3.3%＋6.6万円」
●③買った後の保証を確認する：契約不適合責任・インスペクション・既存住宅売買瑕疵保険の3つ
特に、諸費用と保証は物件価格に隠れて見えにくい部分です。早めに全体像を知っておくことが、失敗を防ぐ第一歩になります。
私たち林組は、建設・リフォームと不動産の両方を手がけているのが強みです。「この物件、買った後にどのくらい手を入れる必要があるか」「引き渡し後の保証はどうなっているか」——建物のプロと不動産の視点、その両方から一緒に確認できます。
多治見市・土岐市・瑞浪市で中古住宅をお探しの際は、物件選びの段階からどうぞお気軽にご相談ください。「暮らし」に関わるすべてを、地域に根ざしてお手伝いします。
※本記事の費用相場・税制・制度の情報は2026年時点の参考値です。制度・相場は変動するため、正確な費用は現地確認のうえお見積もり、税制・制度は最新情報を各公的機関・専門家にご確認ください。
\\ 中古住宅の購入・リフォームのこと、お気軽にご相談ください /
TEL：0572-56-6950
営業時間 10:00~19:00
施工事例や地域の情報、住まいづくりのコツなどを発信しています。
皆様の「いいね！」や「フォロー」が私たちの励みになります