住宅ローンが残っている家は売れる？残債あり・オーバーローン時の売却方法を土岐市の林組が解説

「まだローンが残っているけれど、この家って売れるの？」

転勤や住み替え、離婚、相続、あるいは家計の見直し——。
暮らしの節目で「今の家を手放そうか」と考え始めたとき、多くの方がまず立ち止まるのがこの疑問です。

結論から先にお伝えします。住宅ローンが残っている家でも、売却は可能です。
実際、市場に出ている中古住宅の多くは、ローン返済中の売主から売り出されたものです。ただし通常の売却とは少しだけ手順が違い、「売却代金でローンを完済し、抵当権を外す」というステップが必ず入ります。

この記事では、土岐市・多治見市・瑞浪市など東濃エリアで不動産のご相談を受けている林組が、ローン返済中の家を売るときの流れとお金のポイントを、やさしく整理してお伝えします。

まずは大原則｜「完済」と「抵当権抹消」を売却と同じ日に行う

住宅ローンを借りるとき、金融機関はその家に「抵当権」という担保を設定しています。これは「ローンが返せなくなったら、この家を処分して回収します」という権利です。抵当権が付いたままの家は、原則として買主に引き渡せません。

そこでローン返済中の家を売るときは、売買代金を受け取る「決済日」に、その代金でローンを一括完済し、同じ日に抵当権抹消の手続きも行います。
「売却」「完済」「抵当権抹消」は、別々の日にバラバラに行うのではなく、決済日にまとめて同時に処理するのが実務上の通例です。段取りさえ押さえれば、決して難しいものではありません。

この一連の流れは、売却全体の進み方とセットで理解すると分かりやすくなります。不動産売却そのもののステップは、こちらの記事で詳しくまとめています。

不動産売却の流れを5ステップで解説｜査定から引き渡しまでの期間と費用

不動産売却の流れを「査定→媒介契約→売却活動→契約→引き渡し」の5ステップで解説。期間の目安（3〜6か月）、仲介手数料の計算方法、土岐市など東濃エリアの相場感ま...

自分の家は「アンダー」か「オーバー」か｜まずここを見極める

ローン返済中の売却では、「売却できる価格」と「ローン残債」のどちらが大きいかで、進め方が大きく変わります。ここが最初の分かれ道です。

区分	状態	進め方
アンダーローン	売却価格 ＞ ローン残債	売却代金で完済でき、通常の売却とほぼ同じ
オーバーローン	売却価格 ＜ ローン残債	差額をどう埋めるかの手当てが必要

まず確認したいのが「ローン残債」と「今いくらで売れそうか」の2つです。残債は金融機関から届く返済予定表やネットの会員ページで確認できます。売却できそうな価格は、不動産会社の査定で把握します。「土岐市で家を売りたいけれど、今の相場が分からない」——そんなときは、まず査定で現在の価値を知ることが第一歩です。数字が出れば、アンダーかオーバーかが自然と見えてきます。

アンダーローンの場合｜通常の売却とほぼ同じで安心

売却価格がローン残債を上回るアンダーローンなら、話はシンプルです。
売却代金でローンを完済し、残ったお金は手元に残ります。抵当権もスムーズに抹消でき、買主への引き渡しも問題ありません。

このケースは、ローンが残っていない家を売るのとほとんど同じ感覚で進められます。まずは査定で「アンダーローンに収まりそうか」を確認するところから始めましょう。

オーバーローンの場合｜差額をどう埋めるか、4つの選択肢

問題は、売却価格よりローン残債が多いオーバーローンのケースです。そのままでは完済できず抵当権を外せないため、差額を埋める方法を考える必要があります。主な選択肢は次の4つです。

① 自己資金で差額を補填する

最もシンプルな方法です。預貯金などで不足分を支払えば、完済して通常どおり売却できます。無理のない範囲で使えるかがポイントになります。

② 住み替えローンを利用する

今の家の完済できない残債と、新居の購入資金をまとめて借りられるローンです。住み替え先が決まっている方に向いています。ただし注意点もあります。一般の住宅ローンより金利が高めに設定される傾向があり（変動型でおおむね2〜4%台が相場）、審査も厳しくなりやすい点は理解しておきたいところです。旧居が予定どおり売れないと二重ローンになるリスクもあります。金利が上がりやすい局面では、総返済額への影響も含めて慎重な検討をおすすめします。

③ リースバックを検討する

家を売却したうえで、そのまま賃貸として住み続ける方法です。ただしオーバーローンの状態では、抵当権を外せないため原則として利用が難しいとされています。自己資金の補填などと組み合わせないと成立しにくい点に注意が必要です。

④ 任意売却という方法もある

返済がどうしても難しく、上記のどれも当てはまらない場合の選択肢です。これは次の章で、一般的な仕組みとして解説します。

任意売却とは｜「どうしても返せない」ときの一般的な選択肢

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になり、売却してもローンを完済できない状態のときに、金融機関（債権者）の同意を得て、相場に近い価格で売却する方法です。よく比較されるのが「競売」です。両者の違いを整理すると、次のようになります。

項目	任意売却	競売
売却価格	相場に近い価格で売れる	相場の5〜7割程度まで下がりやすい
主体	不動産会社が仲介	裁判所が主導
引き渡し時期	ある程度調整できる	落札者が決まると選べない
周囲への影響	通常の売却と見分けにくい	情報が公開されやすい

任意売却は競売より高く売れる可能性が高く、残る債務も抑えやすいのがメリットです。一方で、注意点もあります。

任意売却は専門的な判断や金融機関との交渉が絡みます。「もしかしてうちも…」と不安を感じたら、まずは早めにご相談ください。選択肢は、動き出しが早いほど広がります。

売却にかかるお金｜抵当権抹消の費用は意外と小さい

「抵当権を外すのに大金がかかるのでは」と心配される方も多いのですが、費用そのものは大きくありません。

費用項目	金額の目安
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1個につき1,000円（土地＋建物で約2,000円）
司法書士への報酬	1〜2万円前後

一般的な一戸建ては土地と建物で2個の不動産として登記されているため、登録免許税は合計2,000円が目安です（法務局の案内より）。つまり抵当権抹消まわりの実費は、数万円程度に収まるケースがほとんどです。売却で大きく関わってくるのは、むしろ仲介手数料やローン一括返済の手数料などですので、全体の資金計画の中で確認しておくと安心です。

損して売ったときの税金｜「譲渡損失の特例」を知っておく

ローン残債のある家を売ると、購入時より安く手放して損失（譲渡損失）が出ることがあります。実はこの損失、条件を満たせば税金の負担を軽くできる制度があります。

代表的なのが、国税庁の「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。売却の損失を給与など他の所得と相殺（損益通算）でき、引ききれない分は翌年以後3年まで繰り越せます。所有期間5年超、買換え先の床面積50㎡以上・返済期間10年以上のローンを持つことなど、いくつかの要件があります（国税庁 No.3370）。また、買い替えをせずに売る場合でも、住宅ローン残高を下回る価格で売って損失が出たときに使える「特定のマイホームの譲渡損失の特例」があり、ローン残債のある家の売却と相性のよい制度です。

※これらの特例には適用期限や細かな要件があり、年度の税制改正で変わることもあります。実際に使えるかどうかは、最新情報を国税庁・税理士にご確認ください。

まとめ｜ローンが残っていても、道はちゃんとある

住宅ローンが残っている家でも、売却はできます。
大切なのは、まず「アンダーローンかオーバーローンか」を見極めることです。

とはいえ、ご自宅がどちらのケースに当てはまるかは、「今いくらで売れるか」を知らないと判断できません。土岐市・多治見市・瑞浪市の地域相場を知る林組なら、査定から売却、その先の暮らしのご相談まで一貫してサポートできます。

相続したご実家の扱いに迷っている方は、あわせてこちらもご覧ください。

実家・戸建てを相続したら何から動く？売却・賃貸・解体の判断フロー｜多治見・土岐・瑞浪・恵那の相続相談

実家・戸建てを相続したら、まず何から動く？多治見・土岐・瑞浪・恵那の東濃エリアで実家を相続された方へ、売却・賃貸・解体・空き家維持の4つの選択肢の判断軸、相続登...

「ローンが残っているけど、そろそろ考えたい」——その最初の一歩を、私たちにお手伝いさせてください。

※本記事の費用相場・税制・制度の情報は2026年時点の参考値です。制度・相場は変動するため、正確な費用は現地確認のうえお見積もり、税制・制度は最新情報を各公的機関・専門家にご確認ください。

※金利水準は金融機関や時期によって異なります。最新の金利は各金融機関にお問い合わせください。

✨ 住宅ローンが残っている家の売却について、まずは無料で相談する →

\\ 住宅ローンが残っている家の売却のこと、お気軽にご相談ください /

TEL：0572-56-6950
営業時間 10:00~19:00