実家・戸建てを相続したら何から動く？売却・賃貸・解体の判断フロー｜多治見・土岐・瑞浪・恵那の相続相談

「親から実家を相続したけど、何から動けばいいの？」

「売る？貸す？壊す？どれが正解？」

東濃エリア（多治見・土岐・瑞浪・恵那）でも、こうしたご相談が年々増えています。
岐阜県の空き家は2023年時点で約14万8,000戸、30年で2.4倍。空き家率も16.1％と全国平均13.8％を上回ります。

相続した戸建ては「売却・賃貸・解体・空き家のまま維持」の4つの道があり、選び方ひとつで負担も大きく変わります。
今回は、相続発生後にまず動くべきことと、判断フローの整理方法を、多治見市・土岐市・瑞浪市・恵那市で、地域の住まいに携わってきた林組の視点からお伝えします。

まずは「期限のある手続き」を押さえる

相続が発生したら、感情を整える間もなく期限のある手続きが次々と訪れます。
落ち着いて動くためにも、まずは時系列の把握から始めましょう。

特に2024年4月から始まった相続登記の義務化は要注意です。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。過去の相続にも遡って適用され、令和9年3月31日までが猶予期限です（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

多治見市・土岐市でのご相談でも、「実は祖父名義のままだった」というケースは少なくありません。気づいた時点で早めに司法書士へ相談しておくと安心です。

相続した戸建てに残された4つの選択肢

手続きの全体像が見えたら、次は「相続した戸建てをどうするか」の判断です。選択肢は大きく4つあります。

もっとも多いのが売却です。
換価分割（売却金を兄弟で分ける）にも適しており、遺産分割協議が揉めにくくなります。東濃エリアの中古戸建ての売却相場には地域差があり、参考値として下記のようなレンジが目安です。

エリア	中古戸建ての売却相場（目安）
多治見市	約865万円（直近1年・延床中央値ベース）
土岐市	約1,500万円（直近3年の中央値／集計期間が異なるため目安）
瑞浪市	約450万円（現時点の中央値ベース）
恵那市	800万円台の実績多数

定期的な収入が見込める反面、入居前のリフォーム費用、固定資産税、修繕積立など継続コストがかかります。築年数が古い戸建ては入居者が付きにくく、屋根・外壁・水回りの大規模改修が必要なケースも。「貸す前にどこを直すべきか」を見極めるには、修繕費の総額を先に見積もることが鍵です。

築10年前後の修繕費の考え方は、こちらの記事も参考になります。

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建物が老朽化している場合は解体も視野に入ります。
岐阜県の木造30坪の解体費用は坪単価5.2万円が目安で、総額約156万円、レンジでは90〜180万円程度（岐阜県全体の目安）。更地にすると買い手は付きやすくなる反面、住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる点には注意が必要です。

「まだ決められない」という方が選びがちですが、もっともリスクが高い選択肢でもあります。
管理が行き届かないと、自治体から「特定空家」または「管理不全空家」に勧告され、翌年度から住宅用地特例が外れて固定資産税が実質6倍に跳ね上がります。
シロアリ・雨漏り・倒壊リスクも年々高まります。

判断軸はこの3つ｜「収支・手間・家族の合意」

4つの選択肢から1つを選ぶとき、判断の物差しは大きく3つです。

売却益・賃貸利回り・維持費を10年単位で比較します。建物が築30年以上であれば、賃貸より売却の方が手取りが大きくなることが多い傾向です。

賃貸は入居者対応・修繕などの管理の手間、空き家維持は定期的な見回り・換気が必要です。遠方に住んでいる場合は特に「自分で管理できるか」を冷静に見極めましょう。

兄弟間で揉めやすいのが「思い入れと現実のギャップ」。換価分割（売却して現金を分ける）が最もトラブルになりにくく、共有名義は孫世代まで問題を残しがちなので避けるのが無難です。

税負担を抑える「空き家3,000万円特別控除」

相続した実家を売却する際にぜひ知っておきたいのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」です。一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます（国税庁 タックスアンサー No.3306）。

「相続から3年」が一つの分岐点です。動き出しが遅れると、せっかくの控除を活用できなくなります。詳しい適用判定は税理士へのご相談が必要ですが、林組は提携士業をご紹介できますので、迷ったらまずお声がけください。

林組がワンストップでお応えできる理由

相続不動産の悩ましさは、「売却・解体・リフォーム・税務、それぞれの窓口がバラバラ」なところにあります。一社ずつ問い合わせ、見積もりを取り、説明し直す手間はかなりの負担です。

多治見市・土岐市・瑞浪市・恵那市を中心に、地域に根ざした建設・不動産の両輪でサポートしており、相場感も買い手の動きも肌感覚で把握しています。「窓口を一本化したい」「地元の不動産事情を知る人に頼みたい」というご相談に、地元密着でお応えします。

まとめ｜動き出すなら早い方がいい3つの理由

相続した戸建てをどうするか――答えはご家族ごとに異なりますが、共通して言えるのは「早めに動いた方が選択肢が広い」ということです。

この3つは時間が経つほど不利になる構造です。多治見・土岐・瑞浪・恵那で実家を相続された方、これから相続が見えている方は、ぜひ早めの相談を。

「売る・貸す・壊す・残す」の正解は、地元の不動産事情と家族の状況を重ね合わせて初めて見えてきます。林組は、その答えを一緒に探すパートナーでありたいと考えています。

「うちの実家、どうするのが一番いい？」

と迷われたら、林組までお気軽にご相談ください。築年数・物件の状況・ご家族の意向をお聞かせいただければ、最適な道筋を一緒に整理いたします。多治見市・土岐市・瑞浪市・恵那市をはじめ、東濃エリア全域に対応可能です。

※本記事の数値は2026年6月時点の参考値です。個別の物件査定・税務判定は専門家へご相談ください。

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