不動産売却の流れを5ステップで解説｜査定から引き渡しまでの期間と費用

「そろそろ実家を手放そうと思うけれど、何から始めればいいのか分からない…」

不動産の売却は、一生のうちに何度も経験するものではありません。だからこそ、全体の流れが見えないまま動き出してしまい、あとから「もっと早く相談すればよかった」と後悔される方が少なくありません。

この記事では、不動産売却の流れを「5つのステップ」に整理し、査定から引き渡しまでの期間の目安（3〜6か月）、仲介手数料の計算方法、そして土岐市をはじめとする東濃エリアの相場感まで、順を追ってわかりやすくお伝えします。相続・住み替え・空き家整理で売却を考え始めた方が、落ち着いて第一歩を踏み出せるよう、お手伝いします。

不動産売却の全体像｜まずは5ステップを押さえる

不動産売却は、大きく分けて次の5つのステップで進みます。まず全体像を掴んでおくと、いま自分がどの段階にいるのかが見えやすくなり、不安がぐっと減ります。

ステップ	内容	期間の目安
①査定	物件の価格を調べる	約1〜2週間
②媒介契約	売却を依頼する会社と契約	約1週間
③売却活動	広告・内覧で買主を探す	約1〜3か月
④売買契約	買主と条件を決めて契約	約1週間
⑤引き渡し	決済・鍵の受け渡し	約1〜2か月
全体の目安	査定から引き渡しまで	約3〜6か月

上記はあくまで一般的な目安で、物件の立地・築年数・価格設定・市況によって前後します。全体では、売ると決めてから引き渡しまでおおよそ3〜6か月を見ておくと安心です。

「そもそも、うちの物件はいくらで売れるの？」——まずはそこが気になる方が多いはずです。相続した実家や空き家の売却は、早めに相場感をつかんでおくと、その後の判断がぐっと楽になります。

【5ステップ徹底解説】査定から引き渡しまで

STEP1｜査定：まず「いくらで売れそうか」を知る

最初のステップは査定です。不動産会社に物件の価格を見積もってもらいます。査定には、住所や面積などの情報から算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際に現地を見て判断する「訪問査定」があります。正確な価格を知るには、訪問査定がおすすめです。

このとき、ご自身でも相場の目安を把握しておくと、提示された価格が妥当かどうか判断しやすくなります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格や地価情報を無料で確認できますので、査定前に一度のぞいておくと安心です。

STEP2｜媒介契約：不動産会社と契約を結ぶ

査定価格や担当者の対応に納得できたら、その不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

種類	複数社への依頼	特徴
一般媒介	できる	複数社に同時依頼可。自由度が高い
専任媒介	できない（1社）	1社に任せる。会社が積極的に動きやすい
専属専任媒介	できない（1社）	専任より制約が強く、報告頻度も高い

「じっくり任せて手厚くサポートしてほしい」なら専任系、「幅広く声をかけたい」なら一般媒介、といった選び方になります。どれが合うかは物件の状況によって変わるため、迷ったら担当者に相談するのが確実です（媒介契約の詳細は国土交通省のページでも確認できます）。

STEP3｜売却活動：買主を探す

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動が始まります。不動産会社が物件情報をレインズ（不動産業者間の物件検索システム）やポータルサイト、チラシなどに掲載し、買主を募ります。購入希望者が現れたら、内覧に対応します。

このステップはもっとも期間が読みにくい部分です。価格設定が相場に合っていれば早く決まりやすく、高すぎると長引きます。内覧時は、水回りの清掃や整理整頓など「第一印象」を整えることが、成約への近道になります。

STEP4｜売買契約：買主と正式に契約する

購入希望者と価格・条件の折り合いがついたら、売買契約を結びます。契約時には、買主から手付金（売買代金の5〜10%程度が一般的）を受け取り、重要事項説明や契約書の取り交わしを行います。

この段階で、引き渡しの時期や、それまでに済ませておくべきこと（住宅ローンの残債整理、抵当権抹消の準備など）を確定させます。近年は、テレビ会議を使った「IT重要事項説明」や電子契約も選べるようになっています。

STEP5｜引き渡し：決済と鍵の受け渡し

最後のステップが、決済と引き渡しです。買主から売買代金の残額を受け取り、同時に所有権移転登記の手続きを行い、鍵を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、この決済のタイミングで残債を完済し、抵当権抹消登記を行うのが一般的です。

ここまで完了して、ようやく売却が終わります。契約から引き渡しまでは、通常1〜2か月程度を見ておきましょう。

不動産売却にかかる費用｜仲介手数料の計算方法

売却では「いくらで売れるか」だけでなく、「手元にいくら残るか」も大切です。売却時にかかる主な費用を整理しておきましょう。

費用項目	内容・目安
仲介手数料	売買価格に応じて算出（下記参照）
印紙税	売買契約書に貼付。契約金額により変動
抵当権抹消費用	住宅ローン残債がある場合。登録免許税＋司法書士報酬
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合にかかる（後述）

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づき上限額が法律で定められています。法令では、売買価格を「200万円以下の部分」「200万円超〜400万円以下の部分」「400万円超の部分」の3段階に分け、それぞれに料率をかけて算出します。

実務では、売買価格が400万円を超える場合、次の一般に使われる計算式（速算式）で上限額を求められます。

たとえば売買価格が1,000万円なら、上限は約39.6万円（税込）です。3段階の料率で計算しても同じ結果になります（200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋600万円×3.3％＝39.6万円）。あくまで「上限」であり、これを超える請求はできません（出典：国土交通省）。

なお、2024年7月1日の制度改正により、物件価格が800万円以下の場合は、仲介手数料の上限が「30万円（税抜）＝税込33万円」まで認められるようになりました。手間のかかる空き家など「低廉な物件」の流通を後押しするための特例です。金額は媒介契約時にあらかじめ合意しておくことが大切です。

売却益が出たときの税金（譲渡所得税）

購入時より高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。税率は物件の所有期間で変わるのがポイントです。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税・復興特別所得税含む）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

出典は国税庁のタックスアンサー（短期・長期）です。なお、相続した実家の売却では「空き家の3,000万円特別控除」など、税負担を軽くできる特例が使える場合があります。適用の可否は要件が細かいため、税理士など専門家への確認が必要です。相続がからむケースの全体像は、こちらの記事でも整理しています。

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土岐市など東濃エリアの売却相場の目安

実際に売却を考えるうえで気になるのが、地元の相場です。「不動産売却 土岐市」で調べる方も多いのですが、ここで大切なのは、「売り出し価格」と「実際に成約した取引価格」は別ものだということです。売り出し価格は、成約価格より高めに出る傾向があります。

土岐市の中古戸建てを例にすると、不動産ポータルサイトで現在売り出し中の物件価格は、おおむね1,000万円台〜1,800万円台と幅広く分布しています。一方で、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の取引データをもとにした集計では、近年の平均取引価格は1,000万円前後（2025年で約1,057万円）で推移しています。

これらはあくまで目安であり、変動があります。相場は築年数・土地面積・立地・道路付け・市況によって大きく変わり、近年は下落傾向を示すデータもあります。正確な価格は、必ず個別の査定でご確認ください。

東濃エリアは、名古屋方面への通勤圏でありながら土地にゆとりがある地域です。そのため「駐車スペースの広さ」「庭や外構の状態」なども、買主が重視するポイントになりやすい傾向があります。地元の買い手が何を求めているかを知る不動産会社に相談することが、納得のいく売却への近道です。

林組が「解体からの売却まで」一貫対応できる理由

不動産売却でよくあるのが、「古い家をどうするか」という悩みです。建物が老朽化していると、「解体して更地で売る」「そのまま売る」のどちらが得か、判断が難しいところです。多くの不動産会社では、ここで解体を別業者に依頼することになります。

林組は、建設業許可と宅地建物取引業免許の両方を持っています（建設業許可：岐阜県知事 許可（般-6）第600899号／宅建業免許：岐阜県知事（1）第5329号）。つまり、解体・外構・建築・不動産の売却まで、窓口を分けずに一括でご相談いただけます。

この「まとめて頼めること」で生まれる時間・お金・安心のメリットは、こちらの記事でくわしく解説しています。

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「まず解体すべきか、そのまま売るべきか」という入り口の判断から、土岐市・多治見市・瑞浪市など東濃エリアの相場感を踏まえてご提案できるのが、建設と不動産の両輪を持つ林組ならではの強みです。

まとめ｜不動産売却は「流れを知る」ことから始まる

不動産売却は、①査定 → ②媒介契約 → ③売却活動 → ④売買契約 → ⑤引き渡しの5ステップで進み、全体でおおよそ3〜6か月が目安です。

そして何より、売却は「早めに相談を始めた方が、選べる道が多い」という性質があります。相続した実家、住み替え、空き家整理——どんな入り口でも、まずは全体像を一緒に整理するところから始めてみませんか。

「うちの場合はどう進めるのがいい？」と迷われたら、土岐市・多治見市・瑞浪市をはじめ東濃エリアに根ざした林組まで、お気軽にお声がけください。物件の状況やご希望をお聞かせいただければ、最適な進め方を一緒に整理いたします。

※本記事の数値は2026年時点の参考値です。制度・税制・相場は変動するため、個別の査定・税務判定は専門家へご相談ください。仲介手数料・税率・相場データは、国土交通省・国税庁の公表情報に基づいています。

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