相続した実家どうする？岐阜・愛知で使える相続不動産の活用法と税制優遇完全ガイド

令和6年4月から相続登記の義務化が始まっています。
第3弾：「活用・節税編」

「実家を相続したけれど、住む予定もないし、どうしたらいいか分からない…」

土岐市や瑞浪市、春日井市など、岐阜・愛知エリアで相続不動産のご相談が急増しています。

2024年4月から相続登記が義務化されたことで、多くの方が

「とりあえず登記は済ませたけれど、その後どうすれば？」

と悩まれているのです。

実は、相続した不動産は適切に活用すれば、大きな資産になる可能性があります。一方で、放置すれば固定資産税や管理費用がかかり続け、最悪の場合「特定空き家」に指定されて税金が6倍になることも。

今回は、全国で使える税制優遇制度の解説と、岐阜・愛知エリアの具体的な活用事例をご紹介します。

まず知っておきたい！相続不動産の税制優遇制度

3,000万円特別控除の威力

相続した実家を売却する際、最も活用したいのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。この制度は全国共通で、最大3,000万円の特別控除が受けられます。

例えば、相続した実家を2,000万円で売却した場合、通常なら約400万円の譲渡所得税がかかりますが、この特例を使えば税金はゼロに。

ただし、2024年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円に減額されるため注意が必要です。

適用条件は以下の通りです：

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始から3年以内に売却すること
• 売却価格が1億円以下であること

小規模宅地等の特例で相続税を大幅減額

自己利用や親族利用を考えている場合は、小規模宅地等の特例が使えます。これも全国共通の制度で、330㎡まで相続税評価額を80%減額できます。

例えば、評価額5,000万円の土地でも、この特例を使えば1,000万円として相続税を計算できるため、大幅な節税が可能です。

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地域別不動産市況から見る活用戦略

ℹ️ 岐阜県エリアの現状と戦略

岐阜県不動産鑑定士協会の最新調査（2024年10月）によると、県内の不動産取引は厳しい状況が続いています。土地取引件数DIは△11.8ポイント、新築戸建取引件数DIは△29.9ポイントと減少傾向にあり、特に東濃地域（土岐市を含む）では「調整区域の土地売買が進まず苦慮」という報告も上がっています。

土岐市の坪単価は8.9万円、瑞浪市は10.4万円。

岐阜県全体の空き家率も16.06%（全国21位）と高い水準です。

✅️ だからこそ必要な、地域特性を活かした戦略

市場が活発でない今だからこそ、売却一辺倒ではなく、多様な活用方法を検討することが重要です。地域の実情を熟知した専門家と一緒に、以下のような戦略を立てることで、厳しい市場でも最適な活用が可能になります：

1. 賃貸活用で年間50-80万円の安定収入を確保
2. 時間をかけても適正価格での売却を目指す
3. 管理サービスを活用し、資産価値の維持を図る
4. リフォームによる付加価値向上で差別化

ℹ️ 愛知県エリアの現状と戦略

春日井市は坪単価41.6万円（前年比+3.6%上昇）と、堅実な価格推移を維持しています。人口も307,473人（2024年1月時点）と多く、名古屋市へのアクセスの良さから安定した需要があります。

愛知県全体の空き家率は11.8%と岐阜県より低く、特に名古屋市周辺は不動産価値が維持されやすい傾向にあります。

✅️ 安定市場でも専門家のサポートが重要な理由：

一見すると恵まれた市場環境に見えますが、実は物件タイプや立地により収益性は大きく異なります。春日井市の賃貸相場は月額6.2万円（ワンルーム）から16.7万円（4LDK）と幅広く、適切な活用方法の選択が収益を大きく左右します。

経験豊富な専門家のサポートにより：

• 物件特性に応じた最適な活用法を提案（売却・賃貸・その他）
• 月額家賃6.2万円～16.7万円の幅広い賃貸市場から最適なターゲットを選定
• 立地を活かした駐車場経営など、多様な選択肢を検討
• 市場動向を踏まえた適切なタイミングでの資産活用

岐阜県と比較して市場環境は良好ですが、だからこそ「なんとなく」の判断ではなく、プロの知見を活かした戦略的な活用が、将来の収益に大きな差を生み出すのです。

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相続不動産活用の3つの選択肢

売却のメリットは、管理の手間から解放され、まとまった資金が得られることです。

特に以下のような方におすすめです：

• 遠方に住んでいて管理が難しい
• 相続人が複数いて分割が必要
• 建物の老朽化が進んでいる

売却時の諸費用目安：

仲介手数料	売却価格の3%+6万円（上限）
印紙税	1,000円～6万円（売却価格による）
測量費	30万円～80万円（必要な場合）

賃貸活用は、定期的な収入が得られ、将来的な資産価値の上昇も期待できます。ただし、初期投資と管理の手間を考慮する必要があります。

リフォーム投資の目安：

• 最小限の修繕：50-100万円
• 本格的リフォーム：200-500万円
• 投資回収期間：5-10年程度

週末住宅や親族への貸与など、収益性は低くても思い出の詰まった実家を残す選択肢もあります。小規模宅地等の特例を使えば、相続税の大幅減額も可能です。

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複数地域の相続不動産を賢く活用する戦略

複数の地域に相続不動産をお持ちの方は、それぞれの地域特性を理解した上で活用方法を考えることが大切です。

もちろん相続登記は全国共通で3年以内の手続きが必要ですが（違反時10万円以下の過料）、複数地域に不動産がある場合は、手続きを済ませた後の活用戦略こそが重要になります。

例えば岐阜県と愛知県では不動産市場の状況が異なるため、画一的な対応ではなく、地域ごとに最適な戦略を立てることで、より効果的な資産運用が可能になります。

例えば：

• 売却しやすい愛知県の物件を先に売却し、その資金で岐阜県の物件をリフォーム
• 岐阜県側は賃貸活用で安定収入を目指し、愛知県側は売却でまとまった資金を確保
• 管理の利便性を考慮し、お住まいに近い物件は保有、遠方は売却という選択

林組は岐阜・愛知両県の不動産市場に精通し、土岐市から名古屋市まで幅広くカバーしています。両県の市場動向を踏まえた最適な活用プランを、ワンストップでご提案します。

複数地域の相続不動産でお悩みの方は、ぜひご相談ください。

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まとめ：あなたの相続不動産、最適な活用法は？

相続不動産の活用法に正解はありません。

大切なのは、ご自身の状況と地域の特性を理解し、早めに行動することです。

税制優遇制度を上手に活用しながら、地域の不動産市況に合わせた戦略を立てることで、相続不動産を「負の遺産」ではなく「価値ある資産」に変えることができます。

林組では、相続登記から売却、賃貸活用まで、ワンストップでサポートしています。「顔の見える経営」を大切に、岐阜・愛知エリアの特性を熟知した私たちが、お客様一人ひとりに最適な提案をさせていただきます。

相続不動産でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

地域に根ざした経験と実績で、あなたの大切な資産を守るお手伝いをいたします。

まずは無料相談から始めませんか？

お盆で家族が集まるこの機会に、相続について話し合ってみませんか？

「相続登記って何から始めればいいの？」

「実家を相続したけど、住む予定がない」

「農地の相続で困っている」

など、どんなお悩みでも結構です。

土岐市から名古屋市まで、東濃地域・愛知県の相続不動産のことなら、林組にお任せください。

相続登記から売却まで、ワンストップでサポートいたします。

相続不動産の売却をお考えの方は、併せて林組の不動産売却サービスもご覧ください。